Insbesondere dann, wenn ein Gebäude mit Wintergarten vermietet werden soll, muss eine Berechnung der Grundfläche zur Festlegung der Miete vorgenommen werden. Ob der Wintergarten hierbei mit voller Quadratmeterzahl angerechnet wird, ist aber nicht immer gleich.
Wintergärten zählen nicht immer zu 100% zur Wohnfläche
Im Laufe der Zeit kann es notwendig werden, die Wohnfläche eines Hauses berechnen zu müssen – neben der Absicht zur Vermietung zählt zu den Gründen oftmals ebenso, dass eine etwaige zu hohe Miete nachgewiesen oder die Betriebskosten neu berechnet werden sollen. Im Zuge dieser Wohnflächenberechnung entsteht allerdings oftmals die Frage, ob ein vorhandener Wintergarten auch komplett einbezogen werden muss. Tatsächlich ist diese Frage nicht pauschal zu beantworten, sondern hängt von mehreren baulichen Faktoren ab.
Vollwertiger vs. nicht vollwertiger Wohnraum
Dazu müssen zuerst die Begriffe „vollwertiger Wohnraum“ und „nicht vollwertiger Wohnraum“ genauer betrachtet werden. Je nach Bauweise kann ein Wintergarten nämlich zu beiden Kategorien zählen, was sich auf die Berechnung der Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung auswirkt. Dabei muss die folgende Unterscheidung getroffen werden:
- Unbeheizter Wintergarten: Diese Leichtbau-Wintergärten entsprechen nicht den baulichen Anforderungen, die an einen Wohnraum gestellt werden – und gelten daher auch nicht als vollständiger Wohnraum.
- Beheizter Wintergarten: Ist der Wintergarten hingegen beheizt und folgt daher auch anderen Anforderungen an eine bauliche Anlage (etwa durch entsprechende Dämmung, Isolierung, Lüftung und Beschattung), so gilt er als Erweiterung des Wohnraumes und muss komplett auf die Wohnfläche angerechnet werden.
Bei der Wohnflächenverordnung können oft Abzüge gemacht werden…
An der obigen Unterscheidung kann bereits festgemacht werden, dass die Grundfläche eines Gebäudes auch nicht zwangsläufig der Wohnfläche entspricht. In Bezug auf Wintergärten bedeutet das übrigens, dass beheizte Wintergärten komplett angerechnet werden müssen, unbeheizte Wintergärten allerdings nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche in die Wohnfläche aufgenommen werden.
… nach der DIN-Norm 277 gilt dies aber nicht
Neben der Wohnflächenverordnung besteht in Deutschland allerdings auch die DIN-Norm 277, die wiederum andere Vorgaben geltend macht. Wird die Wohnfläche nach dieser DIN berechnet, müssen Wintergärten immer – unabhängig von Beheizung und Bauweise – mit der kompletten Grundfläche auf die Wohnfläche angerechnet werden. Wenn Unsicherheiten bestehen, welche Regelungen in einem bestimmten Fall zum Tragen kommen müssen, lohnt sich fast immer die Beauftragung eines Gutachters.
